13 сентября совет директоров Центробанка РФ повысил ключевую ставку с 18% до 19% годовых. Безусловно, это решение повлияет на рынок недвижимости, но какого-то среднестатистического сценария дальнейшего развития нет. Эксперты в сфере недвижимости высказывают разные точки зрения. А потенциальным покупателям деваться некуда – надо приспосабливаться, так как жизнь диктует свои условия.
Также ЦБ РФ допускает возможность повышения ставки на следующем заседании, которое состоится в октябре. Здесь мнения экспертов расходятся: одни считают, что этого не произойдёт, так как «дальше некуда», а другие считают подобный сценарий наиболее вероятным.
Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев, например, считает сценарий повышения ставки до 20% в октябре базовым.
«По-прежнему сохраняются риски того, что инфляция может оставаться повышенной в течение длительного времени. Среди них — дефицит кадров на рынке труда и быстрый рост зарплат, повышенные инфляционные ожидания, отклонение экономики вверх от траектории сбалансированного роста, неопределенность с геополитикой, курсом рубля и импортом», — говорит эксперт.
В базовом сценарии 20% станет пиковым значением, а возможность для снижения ставки откроется только в середине 2025 года, отмечает Васильев.
«Но, если инфляция к концу этого года будет складываться выше 8%, мы допускаем, что Банк России в ближайшие месяцы может повысить ключевую ставку до 21–22%», — добавляет эксперт. Этот сценарий он называет рисковым.
Одновременно аналитики зафиксировали снижение количества ипотечных сделок, продажи квартир резко упали. В тоже время цены падать не спешат, и что будет дальше, толком никто не знает.
Остаётся гадать на кофейной гуще или принимать точку зрения одной из сторон, и ждать, как будут развиваться события.
Откликнулись на новость и девелоперы, которые считают, что повышение ключевой ставки не приведёт к серьезным изменениям на рынке первичного жилья, но доступность ипотеки продолжит снижаться.
Директор по продажам компании «Главстрой» Алексей Гусев отметил, что в целом рынок недвижимости готов ко всему, но сам факт дальнейшего повышения ключевой ставки — это сигнал, что в экономике продолжают нарастать риски. В таких условиях бизнес сосредоточен на выживании, чем на развитии, так как ошибки в планировании могут стать фатальными с учётом очень дорогих кредитов, рассказали в «РИА Новости».
А коммерческий директор «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров высказал мнение, что новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ не вызовет сиюминутной коррекции цен на первичном рынке, так как предыдущий уровень в 18% уже был высок для большинства покупателей. Однако новое повышение ставки, вероятно, приведёт к пересмотру стоимости недвижимости, и в перспективе года рынок, вероятно, ждёт снижение цен на новое и вторичное жильё.
Ждать целый год, чтобы узнать, какими станут цены на квартиры, и понять в конце концов, чего добивается ЦБ РФ, рядовому массовому покупателю не суждено. Спрос существует во всех российских регионах, и искусственное сдерживание количества ипотечных сделок ни к чему хорошему не приведёт. В этой ситуации каждая сторона действует в своих интересах.
ЦБ РФ мнение потребителей такого ценного товара, как квартиры, явно не учитывает, во всяком случае, тиски сжимаются, и теперь остаётся только три потенциальные возможности купить квартиру: субсидирование застройщиками, программа для IT-специалистов и семейная ипотека.
Конечно, для Севастополя также важно понимать, насколько население готово покупать квартиры, и для кого собственно развивается рынок новостроек?
Есть мнение, что повышение ключевой ставки в ближайшие месяцы приведёт к постепенному снижению цен на новое жильё. Поскольку охлаждение рынка первичного жилья – это одна из целей Банка России, а застройщики успели накопить внушительную подушку безопасности за годы массовой льготной ипотечной программы, такая коррекция цен – это здоровый рыночный цикл, и он будет полезен рынку, считают эксперты.
А для вторичного жилья всё сложно: давно наблюдается стагнация в связи с высоким уровнем ключевой ставки. Новое повышение наконец подтолкнёт продавцов к большим дисконтам, считают эксперты. В течение нескольких месяцев мы будет наблюдаться снижение цен на готовое жилье. И если раньше отмечались скидки в пределах 3%, то теперь покупатели «вторички» смогут рассчитывать на более щедрые дисконты – до 15–20%. А на данном этапе единственным инструментом остаётся обмен меньшей площади на большую с доплатой. Тут ещё возможно какое-то движение.
С этим теперь приходится жить, и изыскивать возможности для покупки жилья самостоятельно, не надеясь на милость банков. Есть также интересное мнение, что деньги у населения есть, так как спрос на потребление остаётся высоким, а все усилия ЦБ РФ направлены на то, чтобы цены на квартиры стали снижаться до разумных. Ради этого он может и дальше повышать ключевую ставку.
Для Севастополя все эти волнения оказались незначимыми. Ведь стоит посмотреть на динамику цен сентября, и становится ясно, что есть спрос, и есть незначительное снижение стоимости квадратного метра. Однако эта динамика не совместима с теми усилиями, что предпринимает ЦБ РФ. Цены не придут к значениям даже годичной давности.
Например, в сентябре 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках составляла 154 797 руб., это следует из открытых аналитических источников по недвижимости. И это казалось много, но цена выросла за год до 195 933 руб. к маю 2024 года.
Потом начались все вышеперечисленные потрясения, однако в настоящий момент мы имеем стоимость квадратного метра - 188 295 руб. За три «горячих» месяца стоимость севастопольского «квадрата» в новостройках подешевела всего на 2,93%. Динамика падения стоимости квадратного метра в новостройках в большей степени характерна для крупногабаритных квартир, тогда как студии, «однушки» и «двушки» цены держат.
Сентябрьская динамика такова, что в новостройках снова наметился рост по всем сегментам квартир. Так, однокомнатные в настоящий момент стоят 197 780 руб. за кв. м (+ 0,09%), и в целом «однушка» по средним ставкам продаётся за 9 млн 548 тыс. руб. (+ 0,86%).
Двухкомнатные подорожали на 0,86% и цена за «квадрат» составляет 150 571 руб. за кв. м, «двушка» по средним ставкам стоит 9 млн 476 тыс. руб. И даже трёхкомнатные стали снова пользоваться спросом: 144 357 за кв. м (+ 2,24%) и в целом теперь средняя цена на «трёшку» - 11 млн руб.
Планку первенства по стоимости квартир в новостройках держит Гагаринский район – 189 588 руб. за кв. м. (+ 0,14%). За ним идут Ленинский и Нахимовский районы со стоимостью квадратного метра 171 995 руб. (+2,30%) и 170 686 руб. (+ 3,90%) соответственно.
Что касается вторичного квадрата, то и здесь особых сдвигов на снижение не произошло. Средняя цена за сентябрь составляет 169 214 руб. за кв. м и ростом на 0,23% к предыдущему месяцу. С начала июля цены наоборот подросли на 0,65%. Создаётся такое впечатление, что для севастопольского рынка жилья все эти реформы, как с гуся вода.
Цены на «вторичку» по районам. Источник: «RealtyMag»
Потерял в цене только Балаклавский район, где цена составляет 143 160 руб. за кв. м. (-2,69%). По-прежнему с положительной динамикой идут: Гагаринский район – 180 914 руб. за кв. м (+ 0,47%), Ленинский район – 172 223 руб. (+ 0,66%), Нахимовский район - 151 099 (+ 1,76%). Есть интересная тенденция увеличения стоимости трёхкомнатных квартир на 1,77%, и в среднем «трёшки» продаются за 10 млн 355 тыс. руб. Тогда как самый дефицитный сегмент – однокомнатные квартиры немного подешевели. В среднем «однушки» продаются за 6 млн 490 тыс. руб. (- 1,08%). Двухкомнатные также немного подешевели в сентябре - 8 млн 726 тыс. руб. (- 1,11%) средняя цена. Такая сложная динамика, тем не менее, не повлияла на общее позитивное формирование стоимости квартир на вторичном рынке Севастополя. Средняя цена вторичного квадрата составляет 169 215 руб. (+0,23%).
Эксперты сходятся во мнении о снижении спроса на новостройки, однако их прогнозы относительно динамики цен разнятся. Некоторые эксперты предполагают умеренный рост цен на уровне инфляции. Благодаря проектному финансированию, застройщики обладают определённым запасом прочности и способны пережить краткосрочное падение спроса без задержек строительства. Таким образом, наиболее вероятным сценарием является рост цен в пределах инфляции.
Что касается вторичного жилья, то в Севастополе и курортных городах Крыма, спада цен ждать не приходится. Покупка готовой квартиры – это способ приумножить свой капитал. Получить ощутимую прибыль можно от перепродажи объекта в перспективе, либо же от сдачи жилья в аренду.
«ИНФОРМЕР»
